地產(chǎn)策劃代理業(yè)務(wù)拓展方案(房地產(chǎn)渠道拓客方案)

1.房地產(chǎn)渠道拓客方案

房地產(chǎn)渠道拓客方案如下：

1、大機構、大集團等大客戶(hù)資源的大客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)

2、社區、寫(xiě)字樓、娛樂(lè )場(chǎng)所、超市、購物中心等客戶(hù)資源拓展

3、房企自己的會(huì )員俱樂(lè )部資源拓展

4、代理機構的客戶(hù)資源及二三級市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的地鋪網(wǎng)絡(luò )所積累的資源

5、合作的物業(yè)公司的資源拓展

6、房展會(huì )、巡展會(huì )等外展活動(dòng)積累的客戶(hù)資源

7、專(zhuān)業(yè)短信公司、直郵公司的客戶(hù)資源

8、銀行、證券、基金、移動(dòng)等企業(yè)的VIP客戶(hù)資源

9、高爾夫、車(chē)友會(huì )、游艇會(huì )等俱樂(lè )部會(huì )員資源

10、各類(lèi)協(xié)會(huì )如臺商會(huì )、物流協(xié)會(huì )、書(shū)法家協(xié)會(huì )等會(huì )員資源

11、房企全體員工和老客戶(hù)推薦的客戶(hù)資源

房地產(chǎn)拓客，就是在目標客戶(hù)區域內尋找目標客戶(hù)并設法倒流到售樓現場(chǎng)促成成交的過(guò)程。一般拓客分為異地拓客和本地拓客，也還要分銷(xiāo)售項目是剛需項目還是旅游度假投資等項目，具體項目不同拓客區域不同方法也有區別。

擴展資料

每天進(jìn)行拓客總結和回訪(fǎng)更是重中重，拓客的目標是促成到訪(fǎng)和成交。每天進(jìn)行關(guān)于拓客區域、群體、數量、效果的分析，有效地把握拓客帶來(lái)的資源，從而帶來(lái)到訪(fǎng)，促進(jìn)成交。 另外，拓客還需要相應的獎罰機制促進(jìn)外場(chǎng)拓客的積極性和主觀(guān)能動(dòng)性。

2.地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)拓展工作計劃怎么

引用 地產(chǎn)咨詢(xún)商業(yè)計劃書(shū) 2008-02-27 09:22:28| 分類(lèi)： 探索發(fā)現 |舉報|字號 訂閱 引用 朱施維 的 地產(chǎn)咨詢(xún)商業(yè)計劃書(shū) 目 錄 摘 要 3 一、主要業(yè)務(wù) 3 二、贏(yíng)利模式 4 三、對投資者的價(jià)值 4 四、對投資者的基本要求 4 第一章 公司/項目介紹 6 第一節 項目宗旨和發(fā)起方介紹 6 一、項目宗旨（任務(wù)） 6 二、公司發(fā)起方—南京東方智業(yè)管理顧問(wèn)有限公司簡(jiǎn)介 6 三、新公司的基本業(yè)務(wù) 7 第二節 地產(chǎn)市場(chǎng)的區域研究 7 一、對客戶(hù)的意義 7 二、研究?jì)热?8 （一） 區位特征： 8 （二） 行業(yè)特征 8 三、研究步驟與方法 9 （一） 研究步驟 9 （二） 研究方法 9 四、研究成果 9 第三節 地產(chǎn)項目評估與策劃 10 一、地產(chǎn)項目評估與選擇 11 （一） 對客戶(hù)的意義 11 （二） 咨詢(xún)內容 11 （三） 咨詢(xún)方法 13 （四） 咨詢(xún)成果 14 二、項目定位和概念設計 15 （一） 對客戶(hù)的意義 15 （二） 咨詢(xún)內容： 15 （三） 咨詢(xún)成果 16 三、營(yíng)銷(xiāo)策劃： 16 （一） 對客戶(hù)的意義 16 （二） 營(yíng)銷(xiāo)策劃內容： 17 （三） 咨詢(xún)成果 18 第四節 房地產(chǎn)公司內部管理咨詢(xún) 18 一、對客戶(hù)的價(jià)值 18 二、咨詢(xún)內容 19 三、咨詢(xún)方式 20 四、咨詢(xún)成果 20 第五節 地產(chǎn)銷(xiāo)售與流通 21 一、對客戶(hù)的意義 21 二、基本內容 21 三、業(yè)務(wù)成果與目標 22 第六節 房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)培訓及其它 22 一、培訓 22 （一） 業(yè)務(wù)的意義與價(jià)值 22 （二） 培訓內容 22 （三） 成果 22 二、常年管理顧問(wèn)服務(wù) 23 第二章 市場(chǎng)分析與發(fā)展戰略 24 一、市場(chǎng)分析 24 （一） 市場(chǎng)需求分析 24 （二） 市場(chǎng)介入的時(shí)機分析 24 （三） 市場(chǎng)切入點(diǎn) 24 二、市場(chǎng)定位 25 （一） 產(chǎn)品定位：綜合性服務(wù) 25 （二） 目標客戶(hù)：中小型房地產(chǎn)公司 25 三、地產(chǎn)咨詢(xún)公司的戰略規劃 25 （一） 戰略目標 25 （二） 戰略規劃 26 第三章 競爭性分析 30 一、競爭者分析 30 二、我們的優(yōu)勢 30 第四章 初步的合作設想 32 一、投資規模 32 二、股權安排 32 三、經(jīng)營(yíng)者激勵 32 四、對投資者的基本要求 32 摘 要 感謝您百忙中抽空閱讀本計劃書(shū)，為便于您迅速了解本計劃書(shū)的內容，我們將本計劃書(shū)的主要內容摘錄如下： 一、主要業(yè)務(wù) *******地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)地產(chǎn)咨詢(xún)公司）針對中小型房地產(chǎn)公司提供如下的服務(wù)： 1。

區域市場(chǎng)研究： 為客戶(hù)進(jìn)軍異地市場(chǎng)進(jìn)行前期調研，搜集該地的各種社會(huì )、政治、法律環(huán)境信息，并對市場(chǎng)需求、供應和競爭情況等進(jìn)行分析，對客戶(hù)進(jìn)入該市場(chǎng)的價(jià)值、方式、時(shí)機和相應資源要求提供建議。 2。

項目評估與選擇： 以區域市場(chǎng)研究為背景和依托，在某地域市場(chǎng)中對候選項目進(jìn)行自然、社會(huì )環(huán)境的全面調查，并選擇可比的項目作參照，進(jìn)行價(jià)值評估，提供選擇建議和競標策略，并對未來(lái)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)提供初步建議。 3。

項目定位與營(yíng)銷(xiāo)策劃： 在對項目進(jìn)行價(jià)值評估的基礎上，就項目的目標客戶(hù)、競爭地位和產(chǎn)品特性等進(jìn)行調查研究，提供定位建議，并根據定位建議提出營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，必要時(shí)可以參與客戶(hù)的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐，直接為客戶(hù)的價(jià)值創(chuàng )造服務(wù)。 4。

地產(chǎn)銷(xiāo)售與流通： 作為營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐的一個(gè)環(huán)節，在全程或部分參與客戶(hù)的市場(chǎng)研究、項目評估與選擇、項目定位與策劃等環(huán)節以后，我們對項目就會(huì )有更深的了解，從事地產(chǎn)銷(xiāo)售也就水到渠成了。 5。

房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)培訓： 鑒于房地產(chǎn)企業(yè)對人才的極大需求，房地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)培訓有極大的市場(chǎng)，而且這種培訓除了經(jīng)濟利益以外，對建立與合作伙伴的穩固關(guān)系具有極大的作用。 二、贏(yíng)利模式 我們希望通過(guò)與客戶(hù)的長(cháng)期穩定合作，我們希望將地產(chǎn)咨詢(xún)公司最終建設成為地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)平臺、流通平臺和人才平臺，并通過(guò)三者之間的相互支撐與促進(jìn)，與客戶(hù)形成穩定的、強有力的合作關(guān)系，合作關(guān)系的加強將為地產(chǎn)咨詢(xún)公司的業(yè)務(wù)拓展和能力提升提供基礎與舞臺。

地產(chǎn)咨詢(xún)公司的主要收入來(lái)自以下幾個(gè)方面： l 為客戶(hù)提供項目型咨詢(xún)服務(wù)，包括區域市場(chǎng)研究、項目評估與選擇、項目定位與策劃等業(yè)務(wù)，獲取項目咨詢(xún)費用； l 提供常年管理顧問(wèn)服務(wù)，定期就客戶(hù)關(guān)系的市場(chǎng)、內部管理、行業(yè)發(fā)展趨勢等提供信息與建議，收取相應費用； 提供銷(xiāo)售代理服務(wù)，收取代理費用；l l 地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)培訓服務(wù)，收取相應的培訓費用。 三、對投資者的價(jià)值 1。

經(jīng)濟價(jià)值 本項目的經(jīng)濟價(jià)值表現在兩個(gè)方面，一是咨詢(xún)企業(yè)本身能帶來(lái)比較高的收益率，而且投資要求不大，風(fēng)險相對比較低；二是地產(chǎn)咨詢(xún)公司的業(yè)務(wù)將對投資者本身的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用。 2。

社會(huì )價(jià)值 地產(chǎn)咨詢(xún)公司除了直接的經(jīng)濟利益以外，對投資者的更大價(jià)值體現在對投資者自身的能力與運作效率上。 地產(chǎn)咨詢(xún)公司的最新研究成果、獲取的信息與經(jīng)驗將為投資者的發(fā)展提供極大的推動(dòng)力，除此之外，地產(chǎn)咨詢(xún)公司作為強大的人員培訓基地，也將為投資者帶來(lái)不可多得的價(jià)值。

四、對投資者的基本要求 除了*******管理顧問(wèn)有限公司以外，我們希望再選擇兩個(gè)投資者，我們對投資者的基本要求是： l 必須是房地產(chǎn)企業(yè)； 能夠與地產(chǎn)咨詢(xún)公司共享經(jīng)驗與信息（雙方各自承擔保密義務(wù)）；l 愿意在地產(chǎn)咨詢(xún)公司的發(fā)展初期提供咨詢(xún)項目；l l 投資金額要求在30萬(wàn)元之間。 第一章 公司/項目介紹 第一節 項目宗旨和發(fā)起方介紹 一、項目宗旨（任務(wù)） 我們組建******地產(chǎn)。

3.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣方案怎么寫(xiě)呀

對于新手來(lái)講，最好找一個(gè)策劃案的模板，對照著(zhù)別人的格式來(lái)寫(xiě)自己的方案。呵呵我一直不推崇策劃案有固定的格式，因為“良將用兵，如良醫用藥，病萬(wàn)變，藥亦萬(wàn)變”，每個(gè)項目不同，每次情況不同，每次的方案訴求點(diǎn)也不同，方案也就不同，但是新手學(xué)習的話(huà)，還是要先比葫蘆畫(huà)瓢，等將策劃案的靈魂思想掌握精熟之后，就擺脫掉別人的思維，再創(chuàng )立自己的策劃案格式。

一般策劃推廣案，應包含以下幾塊：

1、市場(chǎng)分析：

市場(chǎng)大環(huán)境分析（產(chǎn)業(yè)政策、市政交通政策、城市發(fā)展規劃等）、市場(chǎng)需求分析（市場(chǎng)購買(mǎi)力、市場(chǎng)購買(mǎi)預期、市場(chǎng)細分等）、市場(chǎng)供應分析（主要競爭對手、潛在競爭對手、競爭格局）

2、項目分析

項目?jì)?yōu)缺點(diǎn)，產(chǎn)品優(yōu)劣勢、SWOT分析、項目形象定位、產(chǎn)品定位、

3、推廣策略

包裝策略：售樓處裝修、圍擋、燈桿旗、樣板間等

推廣思路：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、媒體計劃、推廣節奏等

4.我們的目標：給開(kāi)發(fā)商信心，訂立自己的銷(xiāo)售目標，幾月份之前消化掉多少房源，回款多少。

在網(wǎng)上找一個(gè)推廣案，比著(zhù)其思路寫(xiě)就行。

4.如何制定房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃方案

1、房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案營(yíng)銷(xiāo)宗旨：

一般企業(yè)可以注重這樣幾方面：

*以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場(chǎng)，為產(chǎn)品準確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營(yíng)銷(xiāo)策略。

*以產(chǎn)品主要消費群體為產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)。

*建立起點(diǎn)廣面寬的銷(xiāo)售渠道，不斷拓寬銷(xiāo)售區域等。

2、房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案產(chǎn)品策略：通過(guò)前面產(chǎn)品市場(chǎng)機會(huì )與問(wèn)題分析，提出合理的產(chǎn)品策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。

1）產(chǎn)品定位。產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使產(chǎn)品迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。

2）產(chǎn)品質(zhì)量功能方案。產(chǎn)品質(zhì)量就是產(chǎn)品的市場(chǎng)生命。企業(yè)對產(chǎn)品應有完善的質(zhì)量保證體系。

3）產(chǎn)品品牌。要形成一定知名度，、美譽(yù)度，樹(shù)立消費者心目中的知名品牌，必須有強烈的創(chuàng )牌意識。

4）產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費者的第一印象，需要能迎合消費者使其滿(mǎn)意的包裝策略。

5）產(chǎn)品服務(wù)。策劃中要注意產(chǎn)品服務(wù)方式、服務(wù)質(zhì)量的改善和提高。

3、房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案價(jià)格策略。這里只強調幾個(gè)普遍性原則：

*拉大批零差價(jià)，調動(dòng)批發(fā)商、中間商積極性。

*給予適當數量折扣，鼓勵多購。

*房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案范文 以成本為基礎，以同類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格為參考。使產(chǎn)品價(jià)格更具競爭力。若企業(yè)以產(chǎn)品價(jià)格為營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢的則更應注重價(jià)格策略的制訂。

4、房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案銷(xiāo)售渠道。產(chǎn)品目前銷(xiāo)售渠道狀況如何對銷(xiāo)售渠道的拓展有何計劃，采取一些實(shí)惠政策鼓勵中間商、代理商的銷(xiāo)售積極性或制定適當的獎勵政策。

5、房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案廣告宣傳。

1）房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案原則：

①服從公司整體營(yíng)銷(xiāo)宣傳策略，樹(shù)立產(chǎn)品形象，同時(shí)注重樹(shù)立公司形象。

②長(cháng)期化：廣告宣傳商品個(gè)性不宜變來(lái)變去，變多功能了，消費者會(huì )不認識商品，反而使老主顧也覺(jué)得陌生，所以，在一定時(shí)段上應推出一致的廣告宣傳。

③廣泛化：選擇廣告宣傳媒體多樣式化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式。

④不定期的配合階段性的促銷(xiāo)活動(dòng)，掌握適當時(shí)機，及時(shí)、靈活的進(jìn)行，如重大節假日，公司有紀念意義的活動(dòng)等。

2）房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案范文 房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：

①策劃期內前期推出產(chǎn)品形象廣告。

②銷(xiāo)后適時(shí)推出誠征代理商廣告。

③節假日、重大活動(dòng)前推出促銷(xiāo)廣告。

④把握時(shí)機進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，接觸消費者。

⑤積極利用新聞媒介，善于創(chuàng )造利用新聞事件提高企業(yè)產(chǎn)品知名度。6、具體行動(dòng)方案。

根據策劃期內各時(shí)間段特點(diǎn)，推出各項具體行動(dòng)方案。行動(dòng)方案要細致、周密，操作性強又不乏靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以較低費用取得良好效果為原則。尤其應該注意季節性產(chǎn)品淡、旺季營(yíng)銷(xiāo)側重點(diǎn)，抓住旺季營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢。

六）房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案策劃各項費用預算。

這一部分記載的是整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)方案推進(jìn)過(guò)程中的費用投入，包括營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的總費用、階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費用預算方法在此不再詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗，具體分析制定。

七）房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案調整。

這一部分是作為策劃方案的補充部分。在方案執行中都可能出現與現實(shí)情況不相適應的地方，因此方案貫徹必須隨時(shí)根據市場(chǎng)的反饋及時(shí)對方案進(jìn)行調整。

營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的編制一般由以上幾項內容構成。企業(yè)產(chǎn)品不同，營(yíng)銷(xiāo)目標不同則所側重的各項內容在編制上也可有詳略取舍。

5.如何開(kāi)拓營(yíng)銷(xiāo)代理公司業(yè)務(wù)

首先：必須在內陸組建一支專(zhuān)業(yè)的拓展隊伍，組建隊伍時(shí)最好有已有多年從事拓展業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)人員或有相當地產(chǎn)社會(huì )資源的人；

第二：完善公司的拓展機制和獎勵（對內外方面）；

第三：在專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)商業(yè)網(wǎng)站注冊成為會(huì )員，由專(zhuān)人負責搜集相關(guān)的信息；

第四：確定公司拓展的計劃和城市區域，參與城市專(zhuān)項地產(chǎn)活動(dòng)（住交會(huì )、地產(chǎn)研討會(huì )）等；

第五：到相關(guān)的政府部門(mén)購買(mǎi)當地開(kāi)發(fā)商的相關(guān)資訊，并安排專(zhuān)人聯(lián)系和跟進(jìn)等。

第六：在確定的城市內，進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調研的同時(shí)跟在推開(kāi)發(fā)商進(jìn)行接觸，跟進(jìn)了解是否有需要營(yíng)銷(xiāo)代理公司的力量支持等。

6.房地產(chǎn)代理營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)的發(fā)展策略

房地產(chǎn)代理營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)的發(fā)展策略 -------------------------------------------------------------------------------- 一、前言 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)代理營(yíng)銷(xiāo)行業(yè)的發(fā)展目前還在剛剛起步階段，從理論到實(shí)踐都有很多不成熟的地方。

特別是由于房地產(chǎn)策劃代理行業(yè)壁壘較低，很多不具備營(yíng)銷(xiāo)策劃能力的機構也紛紛進(jìn)場(chǎng)，導致無(wú)序競爭、畸形競爭。這些都在很大程度上制約了代理企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

因此，有必要對房地產(chǎn)代理營(yíng)銷(xiāo)在發(fā)展過(guò)程中出現的問(wèn)題，進(jìn)行詳細的調研分析并提出對策。使行業(yè)在上海房地產(chǎn)業(yè)新一輪的大發(fā)展中，進(jìn)一步發(fā)揮代理營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)促進(jìn)流通的積極作用，同時(shí)促進(jìn)代理營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)向更高的層次發(fā)展。

二、上海房地產(chǎn)代理營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)存在的問(wèn)題 1.行業(yè)進(jìn)入壁壘低，過(guò)度競爭激烈 行業(yè)進(jìn)入壁壘是指限制或妨礙行業(yè)外部的潛在進(jìn)入者進(jìn)入行業(yè)內的因素，它主要反映產(chǎn)業(yè)內部的現存企業(yè)與產(chǎn)業(yè)外部的潛在進(jìn)入者之間的競爭關(guān)系。行業(yè)進(jìn)入壁壘的存在與否和高低程度，是直接影響行業(yè)競爭程度的重要因素。

房地產(chǎn)代理營(yíng)銷(xiāo)行業(yè)進(jìn)入壁壘低，使該行業(yè)在短短的幾年中由最初的幾家發(fā)展到現如今的近千家。隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)微利時(shí)代的到來(lái)，可以開(kāi)發(fā)的空間越來(lái)越小，每年新開(kāi)發(fā)的項目也不過(guò)上百個(gè)。

這樣一來(lái)，市場(chǎng)上就形成了上千家代理營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)競爭幾百個(gè)樓盤(pán)的策劃代理權（當然還應該排除一些房地產(chǎn)自行開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的項目），勢必會(huì )出現一些不規范的競爭行為，特別是同業(yè)壓價(jià)現象。 當樓盤(pán)代理招投標時(shí)，一同競標的代理商互相角力的不是策劃技術(shù)和營(yíng)銷(xiāo)理念、手段，而是盲目地比誰(shuí)的代理費用低、誰(shuí)作出的承諾多。

但等到實(shí)際操作策劃時(shí)，卻往往因為這些原因而使營(yíng)銷(xiāo)計劃“捉襟見(jiàn)肘”，使代理企業(yè)處于非常被動(dòng)的局面，甚至因此造成整個(gè)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)計劃的失敗。而且，作為代理營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)主要的收入來(lái)源，如果代理費用過(guò)低，會(huì )使營(yíng)銷(xiāo)人員的培訓、人才的引進(jìn)及代理營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)的宣傳包裝等資金匱乏，嚴重制約代理營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

2.發(fā)展商要求苛刻，代理企業(yè)知識產(chǎn)權屢遭侵犯 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處于市場(chǎng)競爭的有利地位，經(jīng)常對代理營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)提出苛刻的要求。根據物價(jià)局有關(guān)規定，原來(lái)中介代理費最高可以收取標的3%，但在營(yíng)銷(xiāo)代理個(gè)案中能拿到1.5%已經(jīng)相當不錯了，低的僅有1%，還不足以支付代理的成本開(kāi)銷(xiāo)。

更有甚者，發(fā)展商還要求代理機構交繳高額抵押金，墊付或承擔廣告費用。如果樓盤(pán)賣(mài)不出去，還要求營(yíng)銷(xiāo)代理公司統包承諾。

對于代理公司的結算也是能拖則拖，即使樓盤(pán)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)很好，代理公司也很少能拿到樓盤(pán)銷(xiāo)售的溢價(jià)。在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商往往還不切實(shí)際地提出代理公司階段性銷(xiāo)售目標，從而阻礙了整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)企劃的進(jìn)程，影響樓盤(pán)的順利銷(xiāo)售。

營(yíng)銷(xiāo)代理企業(yè)的知識產(chǎn)權屢遭侵犯。在樓盤(pán)招標會(huì )上，發(fā)展商僅僅支付少量勞務(wù)補償費，就占有了幾家公司的策劃思路以形成自己的方案。

有些發(fā)展商還通過(guò)“挖”代理公司的策劃主創(chuàng )人員達到其減少成本的目的。面對這些侵犯代理公司知識產(chǎn)權的行為，目前急需法律規章來(lái)制約。

3.代理營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)缺乏競爭力 上海房地產(chǎn)代理營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)實(shí)際上是在1995~1996年正式進(jìn)入市場(chǎng)的，發(fā)展歷史短，成員素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)水準普遍較低，主要表現在以下幾個(gè)方面： 一是房地產(chǎn)代理營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)絕大多數是資金小、資產(chǎn)少的公司。行業(yè)內人力資源短缺，不少無(wú)專(zhuān)業(yè)知識、無(wú)專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)歷的人在做代理營(yíng)銷(xiāo)，使得行業(yè)成員的整體素質(zhì)不高。

因此，行業(yè)發(fā)展需要大量資金的投入，培養專(zhuān)業(yè)人才以及市場(chǎng)精英的加盟，擴大企業(yè)的規模，創(chuàng )出品牌。 二是缺乏全程營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念。

專(zhuān)業(yè)代理營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)要求掌握市場(chǎng)最新信息，了解消費者的心理需求和物質(zhì)需求。從物業(yè)的房型、戶(hù)室比、層面到主體、組團、環(huán)境；從立面、風(fēng)格、色彩到材料、設備、綠化；從單價(jià)的設定到總價(jià)的配比乃至物業(yè)管理等方面，皆能進(jìn)行可行性的研究分析，提供符合市場(chǎng)要求且有價(jià)值的合理化建議，供發(fā)展商和設計單位參考、借鑒，為最大限度地減少投資風(fēng)險，實(shí)施房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)打下堅實(shí)的基礎。

但目前能夠做到上述各要求的營(yíng)銷(xiāo)代理企業(yè)可謂鳳毛麟角。 三、推動(dòng)上海房地產(chǎn)代理營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)發(fā)展的對策 1.確立先進(jìn)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)理念 目前房地產(chǎn)大眾時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，傳統的企業(yè)與顧客關(guān)系發(fā)生了根本變化，賣(mài)方市場(chǎng)逐步向買(mǎi)方市場(chǎng)轉變。

在這樣的大背景下，顧客強化了自身的主體意識和地位，對商品和服務(wù)有了更為廣闊的自主選擇權。因此，營(yíng)銷(xiāo)必須全面體現“顧客滿(mǎn)意”服務(wù)——CS服務(wù)（CUSTOMER SATISFACTION），以最大限度地滿(mǎn)足消費者的各種需求。

CS戰略的出現可以說(shuō)是市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的必然過(guò)程，它是一種全新的營(yíng)銷(xiāo)戰略，要求站在顧客而不是廠(chǎng)商的立場(chǎng)上研究、設計、開(kāi)發(fā)和改進(jìn)產(chǎn)品，盡可能地預先把顧客的“不滿(mǎn)意”因素在產(chǎn)品的研制和生產(chǎn)階段去除，順應顧客的需求趨勢；完善產(chǎn)品的服務(wù)系統，加強產(chǎn)品的售前、售中、售后服務(wù)，最大限度地方便顧客；同時(shí)高度重視顧客意見(jiàn)，讓客戶(hù)參與決策。 對房地產(chǎn)商品的效用而言，顧客滿(mǎn)意的構成要素包括三個(gè)方面：一是實(shí)質(zhì)的效用。

購買(mǎi)其本來(lái)應具有的品質(zhì)或功能等基本屬性，如面積、建筑質(zhì)量、配套設施等；二。